ワンルーム分譲のデベロッパー杉山商事→イトマンに買収されて「イトマントータルハウジング」となったが今はどうなっているのだろう?
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最近の建築物で建築確認、検査済証のない物件はほぼ皆無化と思っていたらそんなことはない平成14年築だとかの物件で「接道要件を満たしていませんので再建築できません」などと謳われて売っている物件があった。確認申請なしで普通に建築できてしまうこの行政のシステムはいったいどうなっているの?
]]>JUGEMテーマ:不動産 売買
確か2〜3年前から不動産所有権移転登記申請時の固定資産評価証明書について添付(東京都23区、他の地域は未確認)が不要になっている。その代わり固定資産税都市計画税納税通知書のコピーの添付が必要。法務局に詳細を聞いたところ都税事務所に法務局から問い合わせをすればわかるようになっているとのこと。政府のデジタル化推進の一環なのか?少しでも手間を省くためこのような政策はより推進してほしい。
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今さっき、「火災保険で家を修理できるからお客様を紹介してくれ」というコンサル会社の勧誘電話があったけど、これ詐欺じゃないか?そもそも風水被害などの自然災害以外で経年劣化は保険で修理できない。インターネットでどうどうと広告もしている。このコンサル会社も工事費からたぶん莫大な手数料を搾取しているんじゃないかと思う。こういうグレーなことはできませんとすぐ断った。
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JUGEMテーマ:競売不動産情報
2009年から競売物件を取引させていただいておりますが、今まで年平均で3件として業歴12年で落札件数36件、そのうち強制執行になったのは1件だけです。他強制執行になりそうな案件がいくつかありましたがだいたい手続きを進めている段階で和解や自主的に退去するケースがほとんどとなります。なかなか強制執行にはなりません。ちなみに強制執行したその1件は75平米の区分マンションでお部屋の中がごみ屋敷、4トン車2台分くらい?150万円位かかったように記憶しております。
]]>JUGEMテーマ:競売不動産情報
令和2年(2020年)1月1日〜令和2年10月19日現在、当社は東京地方裁判所の競売物件に25件入札して落札できたのは3件でした。落札率は12%でした。たくさん入札しないとなかなか落札できません。多く入札するので最近は入札前に物件をいちいち見に行きません。公告書(3点セット)だけでもある程度は判断できます。
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賃貸の原状回復についてある保証会社の対応についてのお話です。原状回復費用について借主との間に争いがあった案件です。家賃保証会社を仮にAとします。賃借人が退去時に90日以内に費用負担を認めない限り家賃保証会社は支払いをしない旨を伝えられました。当社「はあ?では賃貸人と賃借人の主張が食い違う場合は裁判しないと最終的に確定しないですよね?それにこじれていたら裁判が確定するのに90日を超えてしまいます。そうすると借主に否認されたらすべて御社は保証しないということですか? 契約時に高い保証料を取っておいて難癖付けて払わないということですか?」と食い下がったら上司と相談すると言って後日、費用について認めたという仮定で記載した書類を出すように言われました。これが保証会社の意向なのか担当者独断での判断なのかはわかりませんが。その場は収まりました。
その後、代位弁済された10万円では原状回復費用が全く足りていませんでしたので賃貸人のほうから訴訟を提起し保証会社Aから代位弁済された分を除いた金額を請求しました。最終的に概ね30万円で賃借人と和解が成立し、代位弁済をした金額を除いた20万円を弁済してもらいました。和解書には「代位弁済した10万円については保証会社Aと協議の上、保証会社へ支払うものとする。」とまでわざわざ保証会社のために申し出をし、記載してもらいました。それから本訴訟が終結後、保証会社が賃借人に代位弁済をした10万円について賃借人に対して訴訟を提起しました。するとその時点で保証会社の担当者が当社(貸主代理)になんて言ってきたと思いますか?保証会社A「代位弁済請求の裁判で負けた場合や和解して減額になったら代位弁済した10万円もしくは一部を賃貸人から返却してもらいますからね」「当社」→「はあ?」腹が立ってどんどん口調がわるくなってきました。「お前な、わざわざ裁判所で和解書に代位弁済分の10万円については保証会社Aへ払うと記載してやったんだぞ!それにもかかわらず取れなかったらお前らの責任だ!それに和解して減額になったらそれは御社の勝手で賃貸人には何も関係がないじゃないか!」賃貸人はこちらで訴訟を起こして和解判決をもらっているため結果として保証会社Aの裁判の手間が省かれているわけなのにこの仕打ちは本当に信じられません。その後、保証会社Aから結果について終結した報告も何らなく、貸主に対して返金の請求もなく今に至っております。保証会社はこのような時のために契約時に賃借人から保証料を取っているわけですからこのような理不尽なクレームはやめてもらいたいものです。
]]>最高裁判所判例、宅地建物取引業法違反(無免許営業)
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金融機関は長期資金についてはリスクがあるのでどちらかというと貸したがらない、短期資金にシフトを置いている。短期資金すなわち事業者向けの融資である。よって一般人が競売物件を買うので長期(10年〜30年)で融資を受けたいといきなり金融機関に持ち込んでもまず貸してくれないと思ったほうがいい。では競売物件を落札してこなすにはどうしたらいいか?
潤沢な現金があるのであれば何も考える必要はないが借入金でこなすには宅地建物取引業の免許を受けて不動産業を開業するしか方法はない。宅地建物取引業の免許があれば取り合えず短期の仕入れ資金は創業からそんなに時間が経過していなくても貸してくれる金融機関はある。短期(1年)の資金を借入して競売物件で転売を繰り返す。そのうち実績を蓄積することにより金融機関から長期の資金調達もできるようになる。
そういうことなのでやはり競売物件は一般個人にはかなりハードルが高い。
]]>不動産業で事務所を探すと結構苦労しませんか。不動産屋さんに不動産業やりたいのでと物件の問い合わせをすると「全社を挙げて不動産屋さんはお断りしてます」なんて言われたことがあります。要するに不動産屋さんに入られると自分の所の家主を取られたりするのを嫌っているため貸さないのです。それって家主さんの機会利益を損ねてますよね。ひどいですね。
当社はそういう方針ではないのでどんどん問い合わせをしてきてください。
グランドメゾン上石神井1階事務所 物件情報 http://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=293
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練馬区西大泉に平成19年築、築浅戸建収益物件、自社物件として販売開始しました。価格3200万円、年間家賃収入300万円、利回り9.37%です。一戸建住宅なので築古のアパート経営より手間がかかりません。 物件情報 https://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=292
株式会社クローバープロパティさんの投稿 2020年6月30日火曜日
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https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kyushu/miyazaki/dim2001/1779518/show.html?uiaid=criproperty
利回り26%本当? 空室率も含めて利回りを表示してほしい。空室率が高ければ実際の利回りは低下します。
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最近、こういうの多すぎ
他でも同じような問題がある。
飲食店の予約→無断キャンセル
就職の内定→無断キャンセル
ジモティー→約束の時間に来ない。無断でキャンセルする。
会社の退職→バックレ(退職代行に頼む)
中にはキャンセル防止のため電話番号を教えてくれと相手方に伝えると拒否される。
それって初めからキャンセルを前提にしてるんじゃないか?
原因→インターネットの普及でなんでも申し込みやキャンセルが簡単にできすぎる。
対策→本人確認の徹底、場合によっては損害賠償を請求する。
本当、いいかげんにしてもらいたい。
]]>JUGEMテーマ:不動産投資・アパート経営・賃貸経営
不動産屋を開業もしくは移転しようと思って同業者を通して店舗、事務所を借りようとすると全ての地域ではないですがほとんど断られます。なぜだかわかりますか!
そこで営んでいる不動産屋は同業者がやってくることによって自分の顧客や、大家さんを取られることを異常に恐れているのです。
今、話題になっているN国党のNHKではないですが既得権益化しています。
でもこれって募集している大家さんも不利益を被っているということに大家さん自身も気付いていません。紹介する対象をその不動産屋が自ら減らしているわけですから空室期間が長期化してしまう可能性もあり、家賃を得られるチャンスを失っています。まさに大家さんに対する背任行為です!新規参入されることにより家主の利益を考えずやりたい放題やっていることがばれるのを恐れているのではないでしょうか!
しかし、幸いにも私が平成24年12月に西武新宿線、井荻駅(杉並区上井草)で店舗事務所を借りるときは地元で50年以上営業している家主さんの利益を第一に考える良い不動産屋さんに出会ったおかげで借りることができました。本当に感謝しております。
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不動産に掘り出し物物件はほとんどないと考えたほうがいいです。
しかし、中には売り急いでいる場合など若干、相場より安く売りだしている物件もまれにあります。
但しそのような物件は一般消費者が購入する前に不動産業者が再販用として購入してしまうか既存の顧客に紹介してしまうので一見さんの一般消費者が購入することはまずできないと思ったほうがいいです。
なぜ、そのようになってしまうのかと言いますと売主は「売り急いでいる」わけですから早く売りたいのです。
売主の立場に立ってその気持ちを考えてみてください。
一般消費者の方は不動産業者などに比べ情報量が少ないため即断即決ができないのと資金調達に時間がかかる場合が多く売り主から敬遠され結局購入できないのです。
ではどうしたら掘り出し物を購入できるのか!
日ごろから物件情報をチェックし、予め金融機関等へ融資相談しておくか現金を用意しておく。そして物件購入の時に即断即決すればそのチャンスをつかむこともできるかもしれません!
もう一度言いますよ! ポイントは「即断即決」です。
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今、巷では働き方改革などで残業時間が減りサラリーマンが稼げなくなってきている。そこで日本企業の中では副業解禁が増えているらしい。その一つ不動産投資が不労所得として注目されている。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190922-00295242-toyo-bus_all
]]>JUGEMテーマ:競売不動産情報
先日落札価格を予想した物件の開札が本日ありました。
東京地方裁判所本庁 事件番号 平成30年(ケ)第959号
令和1年5月16日締切 令和1年5月23日開札
予想価格15,300,000円
開札結果15,660,000円
乖離率102.35%
おしい!
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]]>JUGEMテーマ:競売不動産情報
AIによる競売物件落札金額の予想は2分の1くらいの確率で落札できていますが、ここに大きな問題があります。実際の落札金額より大幅に高い金額(乖離)での予想価格になっています。これでは意味がありません。
AIの成果としては実際の落札金額に限りなく近くなければなりません。今の段階では人間の予想のほうが優れていると思います。
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競売物件予想のAIがいろいろあるようですがなかなか精度が低いように思います。
やはり人間が予想しないとだめです!
あくまでも予想です! 当たるも八卦当たらぬも八卦
錦糸町の築浅1K投資向マンションです。
都心部の投資用マンションの場合、お勧めポイント→概ね平成10年以降、バストイレ別、洗濯機置場あり
競売物件検索サイト 981.JP
東京地方裁判所 | 競売物件落札サポートします! | ||||
スパシエ・エル錦糸町 | 事件番号 | 平成30年(ケ)第959号 | |||
令和1年5月16日締切分! | |||||
競売入札の場合の予算 | 一般市場購入(参考) | 備考 | |||
入札締切 | 令和1年5月16日 | ||||
開札日 | 令和1年5月23日 | ||||
事件番号 | 平成30年(ケ)第959号 | ||||
物件名 | スパシエ・エル錦糸町 | ||||
所在地住居表示 | 東京都墨田区亀沢4丁目21番2 | ||||
家屋番号 | 亀沢四丁目19番1の102 | ||||
築年月日 | 平成19年5月24日 | ||||
登記簿面積 | 22.66? | 22.66? | |||
壁芯面積換算(概算) | 24.69? | 24.69? | |||
管理会社 | 株式会社大京アステージ | ||||
駅からの距離 | JR総武線 錦糸町駅 徒歩10分 | ||||
借入予定額 | |||||
固定資産税・都市計画税概算 | 53,612 | 53,612 | |||
周辺相場での購入金額 | 18,640,950 | ||||
想定家賃月額 | 83,000 | 83,000 | |||
月額管理費 | 7,900 | 7,900 | |||
月額修繕積立金 | 5,440 | 5,440 | |||
その他月額負担金 | 530 | 530 | |||
現況調査日時点管理費滞納額 | 235,790 | 結果として落札者が負担します。 | |||
現況調査日翌月〜取得まで管理費負担額 | 97,090 | ||||
管理費負担合計額 | 332,880 | ||||
所有権移転登録免許税(概算) | 83,442 | 83,442 | |||
抵当権設定登録免許税 | 0 | 0 | |||
不動産取得税(概算) | 102,597 | 102,597 | |||
リフォーム費用概算 | 150,000 | 75,000 | |||
強制執行費用概算 | 0 | ||||
司法書士報酬 | 0 | 48,600 | |||
サポート手数料/仲介手数料 | 495,720 | 668,767 | |||
その他増減額 | |||||
落札予想金額 | 15,300,000 | ||||
賃貸した場合の表面利回り | 6.37% | 5.34% | 年間賃料÷購入費用 | ||
賃貸した場合のネット利回り1 | 5.35% | 4.48% | (年間賃料-管理費等)÷購入費用 | ||
賃貸した場合のネット利回り2 | 4.71% | 4.23% | 全ての費用を差引いたネット利回り | ||
取得費用合計 | 16,464,639 | 19,619,356 | |||
売却基準価額 | 9,190,000 | ||||
買受可能価額(下限) | 7,352,000 | ||||
入札保証金(買受保証額) | 1,838,000 | ||||
売却基準価格に対しての予定落札率 | 166% | ||||
市場価格で購入した場合の差額 | 3,154,717 | ||||
令和1年5月8日 作成 株式会社クローバープロパティ |
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平成の時代はこのような居住用の安い金利の住宅ローンを利用して投資物件を購入させてたり、かぼちゃの馬車事件のような偽造書類による融資、従業員に対する長時間労働、残業代不払いに始まるブラック企業のような企業間の競争がアンフェアに行われていた。
令和の時代はこのような企業はどんどん淘汰され絶滅してまうでしょう。世の中が今、そういう流れになっている。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6322356
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「真の所有者指摘も無視=偽造書類見抜けず―発覚後に社内対立・積水ハウス」
仮登記後に再三、真の所有者から積水ハウスに対して「提出された書類は全て偽造」との指摘を受けていながら積水ハウスはすべて無視していたらしい。まったく理解できない。普通は調べるだけ調べるでしょ!
あくまでも推測だが社内で不毛な権力闘争ばかりやっていて外に目が行かず、注意義務があることすら忘れてしまったのではないだろうか?担当者や経営者も自分のお金ではないから他人事なんじゃないか?
哀川翔主演映画の「借王(シャッキング)」を思い出してしまった。
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株式投資の格言に「人の行く裏に道あり花の山」というのがあるが、不動産投資も同じである。
相続対策でアパートなどの共同住宅を郊外の利便性が悪く需要のないところに大量に建設している。
巷で行われている不動産投資セミナーではアパートやマンションなどの共同住宅一棟を買うように大勢の人に勧めている。
これらは群集心理なのか付和雷同と言っても過言ではないと思う。
大勢に順応すれば危険がないくらいであればいいが、ケースによっては逆に自らを危険に陥れる結果になりかねない。
不動産投資については人任せにせず自ら数字や統計の裏付けを取り判断するべきである。
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投資物件ですでに稼働中の物件を購入する場合、即時に家賃が入ってくることを計算に入れて検討したほうがいい。
仮に1年後にお目当ての物件が見つかっても結果として1年間の家賃収入を得ることができないことになる。
物件を探し回っている時間の経過=機会損失
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巷では1棟のマンション経営やアパート経営のセミナーが活発に行われている。
建物の修繕費や空室率、その他維持管理費を入れると結構かかるけれどきちんと説明しているのであろうか?
甘い経費の見積であれば結局痛い目にあう。スルガ銀行でかぼちゃの馬車や一棟のマンションやアパートなんかも収益の見積が甘かったからこんな大騒ぎになっているのではないか?
ざっくりではあるけれど都心から相当離れているアパートなんかで表面利回り15%なんて表示してあるけれど私の経験上、空室率や維持管理費を差っ引くと手取りで5%になればいいほうではないかと思う。
物件によっては区分所有にも目を向けたほうがいいのではないか?
巷のセミナーでは区分所有を完全否定しているところがあると聞いたことがある。
一棟物件 メリット→自分で修繕の実施など素早く決められる。
デメリット→維持管理するのにそれなりの知識が必要、手間暇けっこうかかる。急な出費もある。
区分所有物件 メリット→維持管理を管理会社に丸投げできる。ある意味気楽。
デメリット→共用部に関する決定事項や修繕は原則、管理組合の議決が必要で決定に時間が
かかったりけっこう面倒くさい。
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JUGEMテーマ:不動産投資・アパート経営・賃貸経営
現在、当社が販売中の千葉県東金市の太陽光発電用地(賃貸中)に関して今後も世界のエネルギー事情から考えると拡大せざるを得ないでしょう。
今後も継続した安定収入として期待できると思います。
資源エネルギー庁のHP http://www.enecho.meti.go.jp/about/special/tokushu/saiene/saienerekishi.html
東金市太陽光発電用地 販売中 URL https://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=251
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JUGEMテーマ:不動産投資・アパート経営・賃貸経営
不動産の収益率や、収益力を比較した場合、住宅は人口密集地は収益力が高いが、過疎地の場合収益力が極端に低くなる。
都心部と地方も同じ床面積の場合、かなり賃料単価が違ってくる。
しかし人口密集地、都心部だろうが過疎地、地方だろうが修繕費等の維持費は同じである。
一方、太陽光発電の場合は日当たりさえよければ収益力は全国同じである。
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地面にアスファルト等の造作をして賃貸すると賃料に消費税が課税される。
まったくの更地で賃貸して賃借人が何らかの造作をした場合は賃料に消費税はかからない。
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千葉県東金市に地上権設定済土地(底地権)の販売を880万円で開始しました。
実測で2819.69平米あり年間の賃料収入は513,200円、利回り5.8%です。
沖縄県では軍用地投資が活発に行われておりますが平均利回りも2%前後でなかなかの高利回りを確保していると思います。
何と言っても土地だけの投資ですので経年劣化や修繕費用を全く気にしなくてもいいのです。
建物の投資ですと想定外の修繕費用がかかってしまい期待していた利回りを確保できなかった等、よく話を聞きます。
この物件は大手燃料会社の連結子会社が太陽光発電を運営するために地上権を設定して借りておりますので賃料滞納のリスクが極めて低く長期に渡り安定した収益が見込めます。是非これを機会に検討されてみてはいかがでしょうか。
物件情報:http://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=251
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JUGEMテーマ:相続
全部とは言わないが家族関係が希薄になる原因として世の中が豊かになっているので何かみんな勘違いしているのではないであろうか? それはいつまでも自分は若いままでいられるという幻想、だから誰にも頼らなくてもいいんだ?と傲慢になり相互扶助の必要性を忘れてしまったまま、年齢を重ねてしまった結果が孤独死につながっているのではないか?
最近、「人生100年時代」なんて言っているが政府のプロパガンダにだまされてはいけない。年金支給開始年齢を遅らせるための策略ではないのか?現在たかだか日本人女性の平均寿命は2016年時点で87.14歳、男性80.98歳、100歳生存率わずか1%、遠くおよばない。「人生100年時代」なんて何の根拠で言っているのだろうか?そんなことより孤独死を防ぐために家族関係の希薄化、人間関係の希薄化をなくすための啓蒙活動に力を入れるべきだと思う。でなければ100年生きる前に孤立して死んでしまう!
]]>JUGEMテーマ:不動産 売買
昔の団地タイプのマンションでよくあるのが5階建ての5階部分でエレベーターがない物件、お客様をご案内すると断りの理由が「5階でエレベータがないので購入できないね、これが1階だったらすぐ購入したのに」という人がいた。しかしお客様は違うが、他のエレベータ付きのマンション1階部分を案内した時の断り文句が「1階はちょっと買えないね、上の階だったら買ったのに」、何か矛盾している。結局、そのお客様たちはそのマンションだけしか見ていない。何が言いたいかというと、マンション買うときはその1件のマンションだけの非常に狭い範囲での比較だけでそれがいいか悪いかを決めている。もう少し広い範囲で比較をすれば場合によっては購入パターンも変わってくるのではないかと思う。
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アパートやマンション経営においてお金をかけたくないオーナー様を多く見受けられるが
三井不動産の霞が関ビルは違う!築50年、1968年当時の工事費163億円!(現在の建築費に換算すると426億円)
1989年以降のリニューアル費用470億円! 良いか悪いかは別にしてお金をかけなければ収益は見込めない!
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積算価格で不動産を買いたいというお問合せをよくもらう。
不動産の積算価格とは現在の建築費から減価償却累計額を差し引いた金額と現在の土地の時価(公示地価等)を合計した価格であるが、都心部一等地の物件は積算価格ではまず買えない。必ずプレミアムがついている。都心から離れている場所や地方は積算価格を下回っている物件がいくらでもあるのでそちらを勧める。
一等地の物件は理屈では買うことはできない。
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1棟売りビル、8920万円、利回り7%で満室稼働中です。
]]>JUGEMテーマ:不動産 売買
かすみがうら戸建住宅350万円については多数お問い合わせいただいておりますが、ご案内については事前にご自身で外観を確認された後、内見申込をしていただくようお願い申し上げます。
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当社はこのようなことを防ぐ手立てとして申込金(預り金)の導入、2日以内に連絡が取れない場合は自動的にキャンセルする旨を客付業者に通告するようにしている。
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本当に契約する気があるのか#スクリーニング#(選別)する必要がある。
]]>JUGEMテーマ:不動産投資・アパート経営・賃貸経営
かすみがうら戸建住宅、378万円、DIYで思い通りのリフォームを!
かすみがうらが見渡せる眺望抜群の物件です。
2018年3月20日〜2018年3月31日限定で、このブログを見たとおっしゃっていただければ価格相談も大歓迎です。
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私も30年前に入社した不動産会社オクトで相模湖の同社直営ホテルに泊まりこみで1週間、似たような研修をさせれれたことがある。一日中、営業のロールプレイイングやいろいろな課題やレポートを書かされ一日4時間くらいしか寝れなかったような気がする。しかし今考えれば自分にとっては大きな礎になっている。
]]>JUGEMテーマ:不動産投資・アパート経営・賃貸経営
本日は茨城県かすみがうら市で378万円から始められる不動産投資のご案内です。
初めて不動産投資を始められる方にはお手頃な金額ではないでしょうか?
予想賃料月額50,000円〜65,000円
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ただし、かなりリフォームが必要で、汚れや経年劣化が顕著です。
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物件情報URL:https://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=142
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JUGEMテーマ:不動産投資・アパート経営・賃貸経営
賃貸募集のフリーレントについてよく理解していない方が多いようです。例えば家賃100,000円でフリーレント2カ月となっていた場合、入居日から2カ月家賃が無料ということになります。24カ月で換算しますと100,000円×22カ月=2,200,000円になります。2,200,000円÷24カ月=実質月額91,666円ということになります。ただし更新後はフリーレントはございません。
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