ワンルーム分譲のデベロッパー杉山商事→イトマンに買収されて「イトマントータルハウジング」となったが今はどうなっているのだろう?
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最近の建築物で建築確認、検査済証のない物件はほぼ皆無化と思っていたらそんなことはない平成14年築だとかの物件で「接道要件を満たしていませんので再建築できません」などと謳われて売っている物件があった。確認申請なしで普通に建築できてしまうこの行政のシステムはいったいどうなっているの?
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確か2〜3年前から不動産所有権移転登記申請時の固定資産評価証明書について添付(東京都23区、他の地域は未確認)が不要になっている。その代わり固定資産税都市計画税納税通知書のコピーの添付が必要。法務局に詳細を聞いたところ都税事務所に法務局から問い合わせをすればわかるようになっているとのこと。政府のデジタル化推進の一環なのか?少しでも手間を省くためこのような政策はより推進してほしい。
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今さっき、「火災保険で家を修理できるからお客様を紹介してくれ」というコンサル会社の勧誘電話があったけど、これ詐欺じゃないか?そもそも風水被害などの自然災害以外で経年劣化は保険で修理できない。インターネットでどうどうと広告もしている。このコンサル会社も工事費からたぶん莫大な手数料を搾取しているんじゃないかと思う。こういうグレーなことはできませんとすぐ断った。
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JUGEMテーマ:競売不動産情報
2009年から競売物件を取引させていただいておりますが、今まで年平均で3件として業歴12年で落札件数36件、そのうち強制執行になったのは1件だけです。他強制執行になりそうな案件がいくつかありましたがだいたい手続きを進めている段階で和解や自主的に退去するケースがほとんどとなります。なかなか強制執行にはなりません。ちなみに強制執行したその1件は75平米の区分マンションでお部屋の中がごみ屋敷、4トン車2台分くらい?150万円位かかったように記憶しております。
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令和2年(2020年)1月1日〜令和2年10月19日現在、当社は東京地方裁判所の競売物件に25件入札して落札できたのは3件でした。落札率は12%でした。たくさん入札しないとなかなか落札できません。多く入札するので最近は入札前に物件をいちいち見に行きません。公告書(3点セット)だけでもある程度は判断できます。
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賃貸の原状回復についてある保証会社の対応についてのお話です。原状回復費用について借主との間に争いがあった案件です。家賃保証会社を仮にAとします。賃借人が退去時に90日以内に費用負担を認めない限り家賃保証会社は支払いをしない旨を伝えられました。当社「はあ?では賃貸人と賃借人の主張が食い違う場合は裁判しないと最終的に確定しないですよね?それにこじれていたら裁判が確定するのに90日を超えてしまいます。そうすると借主に否認されたらすべて御社は保証しないということですか? 契約時に高い保証料を取っておいて難癖付けて払わないということですか?」と食い下がったら上司と相談すると言って後日、費用について認めたという仮定で記載した書類を出すように言われました。これが保証会社の意向なのか担当者独断での判断なのかはわかりませんが。その場は収まりました。
その後、代位弁済された10万円では原状回復費用が全く足りていませんでしたので賃貸人のほうから訴訟を提起し保証会社Aから代位弁済された分を除いた金額を請求しました。最終的に概ね30万円で賃借人と和解が成立し、代位弁済をした金額を除いた20万円を弁済してもらいました。和解書には「代位弁済した10万円については保証会社Aと協議の上、保証会社へ支払うものとする。」とまでわざわざ保証会社のために申し出をし、記載してもらいました。それから本訴訟が終結後、保証会社が賃借人に代位弁済をした10万円について賃借人に対して訴訟を提起しました。するとその時点で保証会社の担当者が当社(貸主代理)になんて言ってきたと思いますか?保証会社A「代位弁済請求の裁判で負けた場合や和解して減額になったら代位弁済した10万円もしくは一部を賃貸人から返却してもらいますからね」「当社」→「はあ?」腹が立ってどんどん口調がわるくなってきました。「お前な、わざわざ裁判所で和解書に代位弁済分の10万円については保証会社Aへ払うと記載してやったんだぞ!それにもかかわらず取れなかったらお前らの責任だ!それに和解して減額になったらそれは御社の勝手で賃貸人には何も関係がないじゃないか!」賃貸人はこちらで訴訟を起こして和解判決をもらっているため結果として保証会社Aの裁判の手間が省かれているわけなのにこの仕打ちは本当に信じられません。その後、保証会社Aから結果について終結した報告も何らなく、貸主に対して返金の請求もなく今に至っております。保証会社はこのような時のために契約時に賃借人から保証料を取っているわけですからこのような理不尽なクレームはやめてもらいたいものです。
]]>最高裁判所判例、宅地建物取引業法違反(無免許営業)
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金融機関は長期資金についてはリスクがあるのでどちらかというと貸したがらない、短期資金にシフトを置いている。短期資金すなわち事業者向けの融資である。よって一般人が競売物件を買うので長期(10年〜30年)で融資を受けたいといきなり金融機関に持ち込んでもまず貸してくれないと思ったほうがいい。では競売物件を落札してこなすにはどうしたらいいか?
潤沢な現金があるのであれば何も考える必要はないが借入金でこなすには宅地建物取引業の免許を受けて不動産業を開業するしか方法はない。宅地建物取引業の免許があれば取り合えず短期の仕入れ資金は創業からそんなに時間が経過していなくても貸してくれる金融機関はある。短期(1年)の資金を借入して競売物件で転売を繰り返す。そのうち実績を蓄積することにより金融機関から長期の資金調達もできるようになる。
そういうことなのでやはり競売物件は一般個人にはかなりハードルが高い。
]]>不動産業で事務所を探すと結構苦労しませんか。不動産屋さんに不動産業やりたいのでと物件の問い合わせをすると「全社を挙げて不動産屋さんはお断りしてます」なんて言われたことがあります。要するに不動産屋さんに入られると自分の所の家主を取られたりするのを嫌っているため貸さないのです。それって家主さんの機会利益を損ねてますよね。ひどいですね。
当社はそういう方針ではないのでどんどん問い合わせをしてきてください。
グランドメゾン上石神井1階事務所 物件情報 http://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=293
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JUGEMテーマ:不動産投資・アパート経営・賃貸経営
練馬区西大泉に平成19年築、築浅戸建収益物件、自社物件として販売開始しました。価格3200万円、年間家賃収入300万円、利回り9.37%です。一戸建住宅なので築古のアパート経営より手間がかかりません。 物件情報 https://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=292
株式会社クローバープロパティさんの投稿 2020年6月30日火曜日